最近，青蛇劫起热映，片中修罗城是最重要的场景，城中有鳞次栉比的高楼大厦，也有古朴宜居的旧式建筑，而这些建筑是活的，并以有生命的环形蛇状城市出现。

新生长出来的建筑在蛇头，旧建筑在蛇尾，每次劫起劫落，都会有一些旧建筑被吞噬，新建筑生成，就像目前大红大热的城市更新。

关于城市更新，不仅有开发商在盯着，监管方也在审视着，下面这两个 策，你不得不知。

一、住房和城乡建设部近日出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》明确，城市更新将严格控制大拆大建大搬迁；将坚持应留尽留，全力保持城市记忆；不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。

这则意见稿，可能彻底改变城市更新的玩法和走向！

“房地产化”的用词在 治上是非常敏感而又严厉的。当前的房地产在中央眼里是追求短期利益，而不利于社会经济长期稳定的投机分子。

而城市更新在 府十四五规划里是城市存量发展时期，改善居民居住环境和基础设施的公益性行动，绝不是开发商打着城市更新的幌子，行房地产之实。通过大拆，更是大建，建新远大于拆旧，大肆提高土地开发强度，攫取超额收益。

《通知》核心内容：

1、原则上老城区更新单元（片区）拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%

2、严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2

3、更新单元居民就地、就近安置率不宜低于50%

4、不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区

新 策对某些房企招拍挂市场，重点布局城市更新业务的房企，将是一次致命打击。

二、关于城市更新，最近还有一条重磅消息，是关于广州的

8月10日，一份名为《广州市住房和城乡建设局关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》的文件流出，文件中心思想：鼓励市、区国企参与旧村改造

文件主要内容如下：

1、适用范围：

建议对越秀区等中心七区纳入五年实施方案且未正式引入合作企业的旧村改造项目，鼓励具有更新经验的功能性市、区国企积极参与；鼓励广州机场建投集团等承担重大基础设施建设任务的市属国有企业，通过项目属地或异地旧村联动改造筹措建设资金。

2、参与模式：

重点鼓励市城投集团作为市属功能性国有企业参与越秀等中心七区城市更新工作，各区可根据本区情况鼓励区属国有企业积极参与本区城市更新工作。对于*埔、南沙、增城、从化区四区旧村改造项目，也可由市城投集团独资或与区属国有企业合资成立的城市更新公司负责一级开发，参与二级开发。

3、工作流程

（1）前期策划主体

对于未确定前期服务主体的项目，由属地镇街组织，委托负责各区（区域）的城市更新公司作为前期策划主体，配合 府开展基础数据调查核查、片区策划方案编制、详细规划调整方案编制及方案报批等前期工作。

对于已按程序确定意向合作企业、但未公开引入合作企业的项目，负责各区（区域）的城市更新公司可通过投资入股方式参与前期工作，原则上城市更新公司持股比例不低于20%。

（2）引入合作企业

要求公开选定的合作企业必须是负责各区（区域）的城市更新公司和其它意向参与企业共同组成的项目公司，且项目公司中城市更新公司持股比例不少于20%。

其实在本次文件流出之前，*埔、白云、南沙、花都、增城等区已出台鼓励区属国企参与旧改的相关 策。

年12月，*埔区印发《广州市*埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》，鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。

年3月，白云区印发《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》规定：鼓励区属国企参与旧村庄全面改造前期工作，由属地镇街组织，委托区属国企作为前期服务企业，建立前期服务关系，约定由区属国企开展基础数据调查、方案编制、地价评估等前期工作。

年2月，南沙区印发《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案》，支持、引导和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目。区属国有企业可根据管委会、区 府授权或工作安排（包括但不限于授权委托、会议纪要等形式）参与南沙区旧村改造项目相关工作；也可通过成立城市更新基金、产业投资平台等资本运作方式参与。

年5月，花都区发布《关于加强花都区旧村庄改造项目工作的指导意见（征求意见稿）》，已纳入花都区三年计划、五年方案的旧村庄改造项目，区属国企积极参与，与项目属地镇（街）建立前期服务关系，开展基础数据调查、方案编制、地价评估等前期服务工作。

年5月，增城区的《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）》规定，探索由 府或区属国企主导完成基础数据调查、实施方案编制（含拆迁安置补偿标准）等前期工作后，通过公开挂牌竞价等方式引入合作企业开展拆迁和建设。

其实，梳理下广州市近十几年来的城市更新 策，可以发现，从年到现在，广州城市更新从核心要义上经历了两个明确的变化阶段。

早期完全是市场开放，鼓励开发商主导更新城市环境，开发商从中得到了很多盈利，特别是在旧厂和旧村的改造上。

当 府意识到主要的利益在更新过程中流失的时候，发布了《关于加快推进"三旧"改造》（20号文件）， 策风向变成了 府管控为主，提出对土地"应储尽储"，由 府来进行更新主导。

另一个促使 府在整个更新过程中做出这种角色转变的原因，就是如果完全交由市场来左右和选择在哪里做更新，难免是挑肥拣瘦，顾了局部不顾整体。当 府把这个主导权从市场手中接过来，会起到不一样的统筹作用。

这就是为什么从开放市场到强化 府管控，广州在坚持这样一个思路。

理顺了广州市城市更新 策的发展变化，对以后国企主导广州市的城市更新市场，就能够理解了。

广州如此，其他城市难免不会步其后尘。

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