课程二

专注片区开发，适合有片区开发项目的单位，开发区园区管委会领导，园区平台、建筑企业、相关金融机构参加！7月14日大连，7月28日昆明欢迎您的到来！

天津市人民 府办公厅关于印发天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案的通知

各区人民 府，市 府各委、办、局：

经市人民 府同意，现将《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》印发给你们，请照此执行。

　　 　　 　　天津市人民 府办公厅

　　 　　 　　　年6月22日??

天津市老旧房屋老旧小区改造提升

和城市更新实施方案

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，贯彻落实 中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署以及市委十一届九次、十次全会精神，进一步推进本市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，推动天津高质量发展，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔〕23号），结合本市实际，制定本实施方案。

一、工作原则

（一）坚持人民城市人民建，人民城市为人民。贯彻以人民为中心的发展思想，始终做到城市发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，更新改造结果让群众满意，为人民创造更加幸福的美好生活。

（二）坚持在保护中发展，在发展中保护。妥善处理好保护与发展的关系，坚持保护优先，注重历史传承，保护历史文化和城市风貌，延续城市历史文脉。不搞千篇一律大拆大建，避免“千城一面、万楼一貌”。

（三）坚持统筹生产生活生态，提高城市发展宜居性。注重城市功能完善和品质提升，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，统筹城市生产生活生态，强弱项、补短板，不断提高城市的宜居性、包容度和承载力。

（四）坚持守住安全底线，让群众住得安心放心。聚焦群众改善居住安全条件的迫切需求，将涉及房屋安全的项目优先纳入工作计划，真正把人民生命安全摆在第一位。

（五）坚持需求导向，突出工作重点。以人民群众最迫切的老旧房屋老旧小区改造提升需求为重点，因地制宜，精准施策，让人民群众居住条件切实得到明显改善。

二、重点任务

（一）老旧房屋改造提升。针对城市建成区范围内没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定确定的危险房屋，在保护历史文化和城市风貌的前提下，进行成套化改造，完善功能设施，改善人居环境。老旧房屋改造提升分为保护、改建、重建三种方式。“十四五”期间，中心城区力争基本完成保护类老旧房屋改造提升，全面启动改建类、重建类老旧房屋改造提升，其他区参照执行。

1．保护类。针对《中华人民共和国文物保护法》、《历史文化名城名镇名村保护条例》、《天津市历史风貌建筑保护条例》等有关法律法规确定的保护性建筑，从保护城市空间肌理角度，积极开展整修，改善居住条件，留住城市历史记忆。

2．改建类。针对建筑结构具有保留价值的非保护性建筑，通过调整房屋内部空间布局或外部扩建，增加独用厨卫设施实现成套化，并可扩大公共空间，提升建筑舒适性，保护城市肌理和建筑风貌。

3．重建类。针对建筑结构差、安全标准低等不具有保留价值的非保护性建筑拆除重建，通过适当提高开发建设强度、增加居住建筑面积实现成套化，或者通过对原住户重新安置彻底改善居住条件。

（二）老旧小区改造提升。针对全市城镇范围内建成年代较早、失养失修失管、市 配套设施不完善和社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）实施改造，改善居民居住条件。老旧小区改造提升内容包括基础类、完善类、提升类三类。到“十四五”期末，力争基本完成年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

1．基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括市 配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市 配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施和光纤入户、架空线规整（入地）等，以及对房屋抗震加固设施（外檐圈梁、构造柱、拉杆等）进行维修、恢复或补强。

2．完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3．提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要包括公共服务设施配套建设及其智慧化改造，具体为改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家 保洁、便民市场、便利店、邮 快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（三）城市更新。针对城市建成区及其他市人民 府确定的城市重点区域内进行的城市空间结构调整、城市生态修复和功能完善、历史文化保护和城市风貌塑造、城市基础设施建设、新产业新业态融合发展等综合整治、拆除重建或两者兼顾的规划建设活动，主要包括老旧厂区、老旧街区（包含相应老旧房屋老旧小区改造提升）和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民 府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。“十四五”期间，各区人民 府要因地制宜制定城市更新项目年度实施计划，报天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组审定后组织实施。

三、实施机制

（一）规划引领， 府主导。规划资源等部门依据国土空间总体规划等，指导各区编制更新改造规划和年度实施计划并按程序报批后实施。各区人民 府是本区各类更新改造工作的责任主体，负责组织实施主体会同区住房建设和规划资源等部门，按照规划及相关标准要求，因地制宜、量力而行，编制确定实施的更新改造规划，并按照相关更新改造规划，制定年度实施计划，分类有序组织实施。

各类更新改造规划涉及需要调整控制性详细规划上位规划的（如专项规划、永久性保护生态区域、国土空间总体规划等），应先行履行上位规划调整程序；涉及需要调整控规的，应报送天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组审查，经审查同意的城市更新规划作为控制性详细规划修改必要性论证和修改方案编制的重要依据。

（二）市场运作，企业实施。通过市场化运作方式，充分调动社会资本参与，支持专业机构等社会力量投资参与各类更新改造项目。涉及建设周期长、投资规模大、跨区域以及市级重大城市更新项目，可通过 府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。实施主体应按照市场化方式实施更新改造，提高工作质量和效率。

实施主体负责城市更新改造项目投资、建设、运营等全生命周期管理工作。包括组织城市更新项目可行性研究，与融资机构论证融资方案，经论证可行后形成实施方案（含更新范围、建设内容、项目定位、资金筹措方案、补偿安置方式、建设方案、经济测算、运营方案等内容）；按“一事一批”原则，将实施方案报区人民 府审核同意后组织实施。城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。

（三）金融支持，统筹平衡。市金融主管部门会同行业主管部门和各区人民 府，组织协调金融机构加大对本市各类更新改造工作的金融支持力度。各区人民 府要用足金融 策，充分运用市场手段，提高融资能力，确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式，统筹实现资金平衡。

（四）居民参与，共建共享。各类更新改造工作要与加强基层 组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。深化“战区制、主官上、权下放” 建引领基层治理体制机制创新，充分发挥社区 组织的领导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进更新改造工作。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区 组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。

四、相关 策

（一）规划 策

1．放宽规划指标。各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高，但各类用地容积率原则不应突破《天津市控制性详细规划技术规程》要求。在满足安全、环保要求前提下，增加非独立占地的公共服务设施、市 基础设施的建筑规模可不纳入地块容积率计算。为保护城市风貌肌理，老旧房屋改造提升改建类项目经充分论证并征得天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组相关成员单位同意，道路红线在满足消防、安全的前提下，可按照现有道路控制，绿地率按照不低于现状水平控制，建筑密度按照不高于现状水平控制，建筑规模增加应不大于现状权属建筑规模的15%。国家和本市有其他管控规定的，从其规定。

2．优化建设管理。老旧房屋改造提升改建类和城市更新综合整治类项目建筑退线应与周边建筑退让协调，日照、消防不应低于现状水平，且应符合国家和本市规定的有关采光、通风、防灾、管线埋设、视觉卫生、燃气等要求，经充分论证，配套公共服务设施可由区人民 府按照区域统筹平衡。既有居住区内老旧房屋改造提升重建类和城市更新拆除重建类项目建筑退线应与周边建筑退让协调，不得占压规划道路等规划公共设施用地，且应符合国家和本市规定的有关采光、通风、防灾、管线埋设、消防、视觉卫生、燃气等要求，新建住宅大寒日日照时数不应低于1小时。

3．完善保护措施。对历史文化街区内的非保护性老旧房屋，可依照相关法律法规和历史文化街区保护规划，在尊重街区整体格局和风貌的前提下进行创新性更新改造、持续利用。因历史风貌保护等原因，在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的地块，可以按照国土空间规划实行异地补偿。非保护性的老旧房屋半地下室可以调整至地坪之上，建筑高度可按地下室高度增高，但应符合国家法律法规和历史文化街区保护规划的相关要求。半地下室面积已登记但未在历史文化街区保护规划建筑面积指标中体现的，可直接调整该规划建筑面积指标，无需履行保护规划修改程序。鼓励历史文化街区内用地性质的混合与兼容。非保护性的老旧房屋进行改建、重建时，间距、退让、绿地率、日照等指标按照不低于现状水平控制，建筑密度按照不高于现状水平控制；为满足消防、市 公用等专业管理要求及因加装电梯等原因需增加面积的，可适当调整建筑面积及轮廓线，并依法履行保护规划修改程序。

（二）土地 策

1．支持土地使用权人自主更新。不改变土地用途的，可维持原供地方式；土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续，其中涉及国家支持发展的各类产业情形的，可适用在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的建设用地过渡期 策。

2．支持存量闲置用房利用。各类更新改造中，土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体，利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施以及兴办国家支持发展的各类产业的，可在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。

3．支持公共服务设施建设。在不违反规划且征得居民同意的前提下，各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。

4．支持探索供地 策。研究支持城市更新项目实施主体通过公开出让方式取得国有建设用地使用权的具体措施。

（三）金融财税 策

1．老旧房屋改造提升项目。补缴的土地收益，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分可用于补贴建设项目资金。加大住房公积金对老旧房屋改造提升的支持力度，房屋产权人（公有房屋承租人）对更新后的房屋增加面积部分交纳改造成本费的，可按本市住房公积金管理相关 策提取使用住房公积金。

2．老旧小区改造提升项目。市级财 通过中央老旧小区改造补助资金，结合市级财力情况，给予各区老旧小区改造提升项目适当补助。资金来源和税费减免按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔〕23号）执行。

3．城市更新项目。可多渠道筹集资金，多方筹措项目资本金，研究纳入更新范围的国有资产注入等支持措施。依法依规给予城市更新项目行 事业性收费减免和税收优惠等支持。由国家开发银行天津市分行等金融机构担任金融服务总协调人、银团总牵头行，按照市场化、法治化原则，依法合规对天津城市更新项目提供金融支持。

（四）审批 策

1．加快审批速度。结合审批制度改革，构建更新改造项目快速审批流程，提高项目审批效率。各区人民 府组织有关部门联合审查各类更新改造方案，通过后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。对需要保留的老旧房屋，按照现状消防技术标准进行修缮并达到消防安全要求，更新后应达到二步节能标准。涉及规划指标调整的，按照法定程序调整控制性详细规划。各区（滨海新区除外）控制性详细规划修改必要性论证的专题报告可与实施方案一并按程序报市人民 府审批。控制性详细规划修改必要性论证的专题报告经市人民 府同意后，区人民 府应尽快会同市规划资源局履行控制性详细规划修改方案报审程序。

2．减少审批环节。精简各类更新改造项目审批事项和环节。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。可将工程建设许可和施工许可合并办理，简化相关审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查，相关各方进行联合验收。建设项目不增加建筑规模、不改变规划性质、不过大调整建筑风格形式的，以及涉及既有住宅加装电梯的，免于办理建设工程规划许可证。

（五）其他 策

1．盘活存量资源。合理疏解改造提升老旧房屋居住人口，减轻更新房屋使用强度，更好改善全体住户居住条件，满足群众住房需求。各区人民 府要积极盘活可利用的保障房或空置商品房作为老旧房屋改造提升腾迁安置房源。棚改剩余安置地块和安置房源可用于老旧房屋改造提升腾迁安置使用。

2．支持公有住房出售。老旧房屋改造提升后的房屋单套面积增加的，由房屋产权单位（产权人）、承租人按照改造协议的约定交纳改造成本费，维持原房屋产权类别不变。改造提升后的房屋为成套住房且符合公有住房出售条件的，可按照房改售房 策向承租人出售产权。改造提升后的增量房屋和腾空房屋，在安置回迁住户基础上有剩余的，符合法律法规规定的可转让房屋使用权或产权。

五、组织保障

（一）建立工作机制。成立天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组，相关市级部门、相关单位及各区人民 府为成员单位，领导小组办公室设在市住房城乡建设委。领导小组成员单位根据各自职责，指导、监督各类更新改造工作。

国家开发银行天津市分行等金融机构作为全市城市更新项目融资牵头单位，配合 府开展城市更新项目贷款融资方案编制及评估工作，参与融资 策制定、项目规划和计划编制、实施方案审核等，负责对城市更新改造工作中资金测算的内容进行评估；负责确保城市更新改造贷款资金发放依法合规，做好资金使用规范和安全管控、防范发生金融风险等工作。

（二）压实属地责任。各区人民 府作为本区各类更新改造工作的责任主体，应参照市级领导小组机制建立区级工作机制，负责组织编制本区各类更新改造规划、年度实施计划、资金平衡方案，制定本区实施方案并组织实施；负责具体组织本行 区域内城市更新项目规划编制、实施、产业准入、评估、全过程监管等工作。结合推进各类更新改造工作，同步开展绿色社区创建行动、城市居住社区建设补短板行动、既有住宅加装电梯工作。

（三）依法依规实施。各区人民 府、市有关部门要严格执行国家和本市相关法律法规，确保依法合规推进各类更新改造工作。组织实施中确保公开透明、公平公正，并接受社会各界和群众监督。加强制度建设，出台符合本市实际的配套支持 策，保障各类更新改造工作有序进行。

（四）营造良好氛围。市有关部门、各区人民 府要加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对更新改造工作的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读各类更新改造 策措施，及时回应社会关切。

（五）落实长效管理。各区人民 府、市有关部门要根据相关规定，对更新改造并验收合格的项目组织实施长效管理。市有关部门要加强监督，指导各区人民 府或相关责任部门做好接管移交和长效管理工作，巩固项目改造和更新成果。

滨海新区依据以上要求，结合本区实际制定实施方案。

工隆建通智库链接：土地和片区开发融资7月14日大连、7月28日昆明主讲人：薄著

（开课时会根据最新情况调整）:

一、“十四五”地方 府投融资新逻辑与新方向（一）“十四五”规划与 府投融资新理念（二）重磅 策重塑逻辑六个逻辑及两个应对（三）“十四五“基建五个新特征二、基建和土地片区开发58个实务问题（一）土地一级开发26个问题1.土地开发分为几个阶段？各阶段的管理要求是什么？2.什么是土地储备业务？有哪些合规要求？3.城投如何合规介入土储业务？4. 府可否委托国企进行土地开发？5.委托代建与授权开发有什么不同？6. 府购买拆迁安置服务是否包括购买资金？7.委托代建以及 府购买服务、 府采购工程能不能融资？8.委托代建、 府购买服务、 府采购工程对城投的要求有什么不同？9.土地出让金返还模式还可行吗？10.土地出让金如何合规用于项目？11.如何理解“平台公司不得以财 性资金作为偿债来源进行融资”？12.什么算来自 府的收入？13. 府如何合规地把钱给到城投？14.财 如何给城投合法合规注资？15.由 府设立的开发主体进行融资是否违反“ 府投资项目不得由施工企业垫资”？16.由施工企业为城投垫资违规吗？17.如何定性 府投资项目？18. 府以补助补贴支持的项目该如何定性？19. 府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算 府投资项目？20.如何定义垫资？21.建筑企业供应链融资可以做吗？22.什么是土地增减挂钩业务？23.土地增减挂钩指标交易能做融资吗？24.重庆地票业务为什么可以贷款？25.耕地占补平衡指标能做融资吗？26.如何实现土地开发一二级收入联动？（二）预算和债务管理20个问题1. 府如何安排资金用于项目？2.什么是 府预算？ 府预算分哪几类？3. 府预算的编制流程是什么？4.怎样判断项目的资金已列入 府预算？5. 府的预算只有1年，但资金支付期需要十年，这个问题如何解决？6.能否签订超过三年的 府支付合同？7. 府的合规举债方式有哪些？8. 府债券分哪些品种？9.哪些项目适合发专项债？10.专项债必须用于有一定收益的项目吗？11.专项债与市场化融资怎么搞？12.专项债做资本金应注意哪些问题？13.专项债由谁来还？专项债是否不用城投去还？14.如何区分项目单位、建设单位、立项单位、实施主体、代建单位、承接单位？15.城投怎样利用专项债资金？16.专项债不得用于土储和棚改，如何应对？17.专项债的信息披露和绩效考核需要注意什么问题？18.专项债项目可以做流贷和供应链融资吗？19.什么是 府的隐性债务？20.如何甄别是否构成隐性债务？（三）片区开发12个问题1.什么是片区？片区开发项目有哪些类型？2. 府设立（授权）片区开发主体需要 府采购确定吗？3. 府授权企业做片区开发能授哪些权？不能授哪些权？4.如何获得片区土地开发权？5.什么是生地净地毛地熟地？6.土地招拍挂有哪些规定？7.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地使用权？8.如何分析片区项目的可融资性？9.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？10.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？11.以土地出让金和税收为主要产出的项目如何融资？12.从便于融资的角度应该规划多大的片区项目或分为多少个子项目？三、片区开发融资35种模式（一）土地一级开发阶段6种1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式2.土地注入模式3.分期付款+延期付款4.做地模式5.一二级分段+联合模式6.二级赎买一级模式（二）棚改旧改城市更新5种1.广义棚改自求平衡模式2.二级带一级3.“三旧”更新模式4.保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式5.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）（三）综合开发自平衡6种1.未来社区模式2.TOD模式3.EOD模式4.M0新型产业模式5.矿山生态修复自平衡模式6.砂石资源自平衡模式（四）结构化合作7种1.开发性PPP模式2.片区特许开发模式3.园区全流程PPP模式4.混改+上市模式5.专项债+土地模式6.专项债+市场化融资模式7.专项债+PPP模式（五）“授权+投资+EPC”6种1.京投ABO模式2.片区ABO+模式3.F+EPC模式4.投资人+EPC模式5.投资合作+EPC模式6.城市合作商模式（六）做大做强城投5种1.园区运营商模式2.经营性项目城投委托代建模式3.授权开发+做大做强城投模式4.片区综合开发市场化融资模式5.园区“授权+封闭运行”模式四、片区开发投融资总论1.根据项目产出2.根据项目内容3.根据项目主体（民企国企、当地平台、合作开发）4.片区开发投融资核心问题5.如何构建规划、投资、融资、建设、运营“一体化”、“一条龙”能力五、现场交流讨论/近期课程实况报道/：

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