地盘说

北京限购限贷升级的加码一天一个样，最终的结果你以为是真心是遏制房价上涨吗？错了，这是一个“局”或者是一盘棋，这是在在下一盘大棋。

■撰文

王毅敏?知名地产评论人

近来，房地产调控 策的出台速度及频率简直到了令人眼花缭乱的程度，有些城市的限购、限贷强度直接体现出“房子是用来住的，不是用来炒的”的国家 策，比方说厦门的调控 策。

在3.17新 之后，北京在最近几天几乎每天都会出台新 ，而在两会结束之后北京对于楼市的调控究竟如何呢？

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北京加码限购频出

不要以为是遏制房价

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作为首都的北京，其房价上涨的速度就不用说了，在本轮9.30及3.17新 之后，北京的调控 策并没有停下来的意思，反而是一天比一天严厉。我们不妨梳理一下北京近期的调控 策：与此同时，依然有相关的 策及措施在推出：

1、环京城市限购加码。就连距离北京一百多公里沧州也加入限购范围内。

2、严厉打击中介，禁止中介炒作“学区房”概念。

截至3月27日，北京关闭了66家中介门店。

近日，北京市住建、发改、工商、地税及区房管部门组成联合检查组,重点查处涉及“天价学区房”地区的房地产中介机构。

这些门店存在着以下问题：因涉嫌“天价学区房”涉及的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等违法违规行为。被责令停业整顿一个月。

3、16家银行把首套房的利率由9折提高到9.5折，部分银行对二套的用户停贷。

部分银行（比如中信）暂停各种以大额消费名义（如购买珠宝等，做过抵押消费贷的都懂）的抵押贷款。同时一抵的利率从上浮15%升至上浮35%，另外三个月内新房本不接受抵押贷。

这还不算完。

据坊间传言，后续还会有更加严厉的措施等着出台。27日下午就曾在一个群里看到一个截图：

这个截图中提到，北京极有可能还会出台的 策有以下这些：

1）在某一区买房必须有该区户籍或者是该区连续三年社保或纳税（连续36个月）

对于这部分，可能就是北京户籍不能跨区买房，而后面三年的明显低于已经公布的连续60个月的。

2）房龄超过30年必须全款。

这个可能是主要对“学区房”的。

3）商住抵押贷没有了。

原来购买的商住楼不能变成可抵押物，用于抵押而获得贷款再用于购房了，这是在降杠杆。

4）不让住宅出租给公司。

住宅不能办公，即使不注册也不能用。

5）单身不能买房。

貌似前些年上海传说就要执行这个，那么这会不会导致假结婚呢？

6）各种造假不允许。

上述已经有了。

7）学区房多校划片，摇号上学。

我突然想到那个7.5平方米要万的的学区房，单价折合46.67万元，还有另外一个脏死的那个学区房。

看看下面的这两个学区房的图吧：

这个只是年代有些久远且卫生条件不太好脏，但收拾一下装修好还是可以住的，另外一个呢？

这个只有7.5平方米。纯粹属于只能给孩子上学报名用而不能长期居住生活的吧！

近来，北京连续出台如此多的 策，表面上是落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，遏制房价过快增长。

这样做或许也确实能够暂时起到降低购房者数量，平衡供需关系的目的，但是最终会怎样呢？

北京的 策与另外一些热点城市的 策，有没有关联性及最后起到共同的作用呢？

我们来看看最近上海的相关情况。

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上海整治

类住宅目的何在

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上海在去年11月29日执行了新的调控 策，虽然目前上海依然执行首套35%，二套普通住房50%，非普通（有房无贷或者无房有贷）执行认房认贷 策，没有像北京那样不停的加码，但是上海对于商住楼的整治要比北京执行的早，并且下手更严厉。

早在1月7日，上海市住房和城乡建设管理委员会官方网站发文，开始整治“类住宅”：

并对全市的个在售类住宅项目停止了网签业务。

对于为何要整治“类住宅”项目，上海方面给出的解释是这样的：

关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。

同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序。

在先停止了“类住宅”网签之后，上海市又于1月9日发布信息，要从4个方面整治“类住宅”项目：

1、加强对 府职能部门在审批、验收、办理产证过程中的失职渎职行为的问责力度。

2、对房企、房产中介的不规范行为制定“负面清单”并严肃处理。

3、市区联动、堵塞监管缝隙，着力完善办公类项目的设计规范、预售审批、联合验收等措施，健全类住宅监管机制、抓紧研究针对类住宅的限购 策等。

4、严守 策底线，在合同签订、交易登记等环节强化咨询服务与风险提示，加强舆论引导，对各种误导性的宣传推介要追究责任。

此前早些时间，在上海就已经实施了对于商办物业自持比例及最小分割面积的规定，规定商办物业最小分割面积不能低于平方米。

2月17日，上海开始对“类住宅”类房地产项目提出整治，首先是闵行区开始，提出了对三类商住物业进行整治：

1、已销售已验收，未入住项目。

2、已销售未验收竣工项目。

3、在建未销售未验收竣工项目。

这三类项目均在整治之列，据介绍，《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示，此次主要整改项目，是将小单元合并成大单元，如果无法合并，那么需要将若干小单元合并销售，此外，卫生间也不能单独在房间内设置，需要设置在公共部位。所有的整改工作将在4月底前完成，整改完成后，闵行区规土局将进行验收，之后才能入住或者销售。

1、不能有太小的分割，如果不能合并的话必须多个小单元合并销售，这是加大购买者的支付成本，使得很多买不不起住宅或者没有资格购买住宅的再次失去购买能力。

2、卫生间不能单独设置，必须在公共部位。这样即便是能够有能力购买到商住楼因为没有单独的卫生间也没有办法居住。

3、拆除天然气。拆除天然气只能导致不能做饭。失去居住功能。

上海这样做的目的，就是让那些不具有购买住宅条件的人失去购买商住楼的资格。不论是加大分割面积还是合并小单元为大单元销售都是让能够购买起的人减少。而拆除上下水及燃气的目的就是你即使购买了，也不能用于居住。

上海出台这样的 策的结果是十分明确，不是遏制房价上涨，而是让很多人在上海买不了房子！

这些买不了房子的人最后只能租房子住，而面对租房市场，深圳的做法也在昭示着另外的东西。

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深圳集中整治

厂房改公寓用意何在

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在深圳有万人租房，所以提供租房在深圳是门很好的生意，为了这诱人的利益，深圳有不少人冒着风险去干。结果在春节前后被受到严厉的打击：

宝安区在全市范围之内率先出击，于年1月10日正式发布《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》。

这是对去年发布的《区安委关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓、房中房工作方案的通知》进一步补充细则，其中明确定性“厂房改公寓”等存量改造属违法行为，瞬时间引起一阵热议。

之前有新闻报道，新安街道1月9日出动名执法人员和25名工人，依法对辖区内某涉嫌“厂房改公寓”案例进行拆除。当天依法拆除的旧工业厂房共有5层合计平方米，原因是业主擅自改变房屋结构和使用功能，将旧厂房改成86间房，以公寓出租谋取利益，这或许也拉开了宝安打击存量改造的序幕。

下面是深圳宝安区对于厂房改公寓进行整治的相关文件：

深圳市去年商品房销售面积只有万平方米，不要说是没钱买，即便是有钱也买不到深圳的房子，因为实在是太少了。

这样实际上就是导致了临深区域城市商品房销售面积大增：

下图是近年深圳与另外三个城市住宅成交量的比较：

更加直观的万人购买套数比较：

不难看出，深圳的万人购买套数不但没有增加反而在减少，且深圳的万人购买套数仅仅为惠州和中山的近十分之一。

明显的有一个效应就是深圳城市人口在大量地外溢至临深区域，尤其是在惠州购买房子的特别多。

我们能够从三个一线城市，最近几个月的相关房地产 策和措施中会看出什么呢？

溢出，把大量的人往周边的四五线区域甚至是镇里赶。但是这还不是全部，因为现在包括三河的燕郊及昆山的花桥这两个镇都限购的非常厉害，我们可以通过下面这张图来看看限购的区域：

京广线沿线以东的省会城市及环京的县城、环沪县级市、临深区域都限购了，在京广线以西的区域只有西安和成都两个城市限购。

这样下去，尤其是一线城市严苛的限购 策及高昂的房价最终会导致什么样的结果呢？

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二线城市迎来

财富与人才集中机遇

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最近一段时间，有媒体密集报道北大清华毕业生买不起北京的房子的事件，一时舆论纷纭。

其实，在现实情况下，那些来自农村或城市底层家庭的人即便是现在北大清华的博士毕业，如果没有特殊技能，不要说靠自己即便是家里支持也买不起北京的房子。

我们来看看由链家在线提供的最新北京各区的房价情况：在老城的八区均价都在6万以上了，即便是50平方米的房子也需要万左右，90万的首付可是很多农村和城市底层留京人员家庭都拿不出来的。

可是，高昂的房价并没有阻止住购房人的热情，请看链家提供的另外一组数据信息：

这是北京一年内新增房源、新增客源及每月带客情况，可以看出热情不减。

联想到北京、上海及深圳的最近几个月的相关 策及行为，再加上坊间传说的北京、上海整治群租情况，不难看出其实北京、上海及深圳这样做的目的十分明确。

其实，这些城市都是在赶人——把一些重点大学毕业拼命往一线城市挤的人赶出一线城市，也就是说他们的出路无外乎有三种：

1）硬扛着不走，在一线城市租房。

那确实租房在一线城市成本也高了，过完春节北京媒体报道——租房者被迫租到五环外，因为五环内的房子一是少，二是房租太贵很多人租不起；

2）在环一线外溢区域购买房子，每天通勤时间在三到五小时。

可是现在连这些区域都限购了，有的还十分严苛。

比方环上海的嘉善，这个县级市对非户籍购房的要求是：一年社保，首付50%，在上海工作的外地人怎么可能把社保交到嘉善，这一条就把在上海工作企图到嘉善买房子的人给卡死了，即便是你能够出起50%的首付，嘉善现在房价也近万元了，首付50%对很多人而言也不是小数目。

3）回到家乡的省会城市去。

这个其实才是重点，就是把一些家庭经济不好的重点大学毕业生中的人才赶到二线城市，补充二线城市人才。

其实现在已经是这样了：据相关资料显示，北大与清华毕业生留京人群已经由十年前的40%左右下落到了现在的20%左右。

未来随着北京房价继续上涨，加上对于商住的限购，对来自社会底层的人来说，重点大学毕业后留在北京的几率就更低了，可能会达到15%甚至更低的比例。

在上海也是类似，深圳的房价会更高，而杭州、南京现在的房价也在不断上涨着。这样大量从中西部出去的重点大学毕业生会因为高房价及相关 策被逼走，这样他们首选的就是二线城市。

事实上，都市化已经开始。都市化是人才及高净值人群在不断地涌向一线及部分二线城市。大概五年左右时间，都市化就会完成。剩下的很多人只能是城市化了，就是待在中小城市。

四个一线城市及部分二线城市变成精英城市，当然这些城市中低端服务业的也需要大量人员，但是这些人都是低学历者，他们对在一线城市买房根本就没有丝毫的念想。他们在那里只是想着赚钱，现实的情况不会让他们有买房的想法，所以不必担心高房价之后精英城市没有低端服务人员。

在未来五年，二线城市及省会城市将会迎来人才的回归。前些年“逃离北上广”的行为会在年下半年最迟在年初再次大量涌现，这次的逃离将会与上次的逃离有着本质的区别。

这次逃离之后不但“重回北上广”的可能性在降低，同时也会直接让很多人打消“挤进北上广深”的念想，就是说一些人根本就没有想着要挤进去，即便是他们很多人都在这四个城市上大学。大部分的人就是抱着一毕业就回到家乡的省会城市发展的想法。这是一个趋势。

另外一方面则是现在三、四线城市的“土豪”阶层正在想尽一切办法让自己的子女挤进二线城市。比方说河南省会郑州，虽然过去在全国来说并不起眼，但是这几年的经济发展强劲及曝光率频频，让房地产市场一路拉升。

造成这种情况的原因是多方面的，仅就去年的相关购房数据就能说明问题：去年郑州户籍购房者占比不足25%，非户籍购房比例超过75%，去年9月份郑州市房管局合同备案购房者中户籍人数仅占18%，而外省及本省其它地市人群则占到了82%。

即便是现在郑州对非户籍认房认贷且需要两年社保或者个税，郑州户籍购房者也仅占不足35%，这是因为大量人群在郑州工作而户口没有迁移入郑州造成的。

同时这几年郑州有大量的海归及在一线工作的看到郑州经济的发展而回到家乡工作。

郑州只是部分人士从海外及一线城市返回，并且有大量三四线人口涌入的代表，中西部地区的合肥、武汉、成都、重庆及西安都存在着类似的情况。

未来五年以省会城市为主的中西部省份会出现大规模的人口涌入现象，这是一线城市赶人和三四线城市涌入二线城市的必然结果。

其实，这样的时间也不会维持太久，大量人口的涌入会导致二线城市，尤其是单核的二线城市房价暴涨，最终结果将是颠覆性的。

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三四线城市

将会得到均衡发展

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有不少人在论断三、四线城市会凋敝，会成为现在的农村。其实未必，未来大量的城市化还是需要三、四线城市来完成。

我们就以河南为例吧，在河南有一亿多人口，即便是常驻人口也超过了万人，现在城市化率不足46%。

另外，再加上不少在其它省份已经安家且有住房的，再加上本省内在城市生活而没有迁移户口的，充其量有50%的城市化率。

但要达到75%的城市化率，还有近两千五百万人需要城市化，郑州即便是再容纳万人，那么其它地市还是需要容纳万人呢。所以，这就需要三、四线城市来实现。

怎么实现呢？其实还是需要和现在一线城市赶人的方式一样：房价和 策赶走人。

未来，三、四线城市的人口主要是由现在农村人群的城市化来承担；现在三、四线城市有孩子上学的家庭中，经济状况好些的年轻人将会有部分在一线及珠江三角洲和其它省会城市发展，大部分将会在郑州这种城市工作和生活。

对于那些家庭条件不好的城市家庭及农村家庭来说，未来更多的将会工作与生活在三、四线城市，即便他们将来会清华北大毕业。

或许在五年之后，整个社会的人才结构将不会像现在这样过度集中。资源的分配会逐步向三、四线城市倾斜，以促进社会的协调发展。

所以，现在的所有 策都在逐步向着这方面发展——赶人，把人逐步往下赶。

虽然这并不是 策的初衷，但将会是 策执行的结果。

敬请