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看到最近的新闻，欧洲疫情又迎来了第二波……

真是没完没了……

而反观我们的邻居日本，除了新首相上任，带领新内阁走台步又被调侃一番以外，似乎并没有什么其他风向。

犹记得，RahmEmanuel（奥巴马的第一任白宫办公厅主任），曾经说过一句话：永远不要浪费一次危机；而近期的华为，也有一句类似但更积极的口号：不要浪费一次危机的机会。

也许，这场全球性的新冠疫情，既是“百年一遇”，又是“地球历史上，重大的转折点”。

那么，我们再来聊聊上次的地产话题。

看看新奥运周期中的日本房地产市场，发生了哪些变化，特别是在新冠Shock之后。

奥运经济，房价高腾

年，东京奥运会申办成功。新奥运周期所带来的发展红利，成为近年来日本房地产市场的发展动力。

近30年东京地区地价和房价的变化，形象地说明了这种发展趋势。

先来看下地价。

首先，东京地区的土地价格，自93年泡沫破灭跌到谷底以来，除08-10年全球金融危机期间以外，总体呈现为一种缓慢的反弹过程。

而最为重要的一点是，近30年来，东京地价增长的绝对值约为0。也就是说，目前东京的地价，跟三十多年前泡沫经济开始之前（年），基本一致。

再来看下房价。

与稳健的地价相比，近30年来东京地区的房价，则完全是另外一番景象。

在经过一段漫长的价格僵持时期（94-06年）之后，在年以来成功实现了跨越式增长，并在年悄然回升至泡沫经济顶峰时的价格水准！

（需要额外指出的是，上述数据只包括东京地区，在大阪以及其他城市，房价数据远没有这么乐观。）

平稳的地价，飙升的房价，这究竟是什么原因造成的呢？

房价高腾的背后

带动新奥运周期房价增长的动力，可能并不完全来自于日本国内。

因为，在泡沫经济破裂之后，日本的人均收入，发生了明显的“缩水”现象。

泡沫经济时期日本平均薪资曲线

从年（平成7年）到年（平成23年），日本的年人均薪资水准，在-年（亚洲金融危机爆发之前）达到顶峰，在年（全球性金融危机爆发之后）降至谷底，其他年份则呈现缓慢递减的趋势。

在15年间，人均年收入从万日元跌落至万日元，少了近60万日元。

这意味着每个人的月均薪资，减少了约5万日元（约合人民币）。

再来看下银行利率的变化。

日本银行利率跟房地产投资回报率

（银行利率指代从银行贷款的利率，不动产投资回报率指代房屋租赁的平均投资回报率。）

在泡沫经济时期，银行利率是6-8%，不动产投资回报率是2%-4%。

而在泡沫经济破灭之后，两者的关系完全反转！

（金融机构的不良贷款增加，直接影响了全球金融危机之后，银行对房地产企业的贷款率，致使很多大型房地产公司都陷入了经营危机。）

如果说，受过“重创”的日本客户群，并不完全是房价增长的动力，那么，这个动力或许部分来自于想蹭一波奥运红利的国际投资者，比如甚为喜欢投资日本民宿的国内客群。

新冠SHOCK下的日本房地产

目前，在新冠疫情阴云笼罩下的日本民宿业，大多数公司只能靠 府补贴生存。

而个人投资客，几乎是血本无归。

即使没有疫情，在日本通过买房做民宿，收回投资的速度还是太慢了，而跟租房相比，更好的方式是代业主运营民宿，不投入资金，同时通过旅游地接、租车等业务提高利润率。

年日本民宿业规范之后，虽然 策踏实了，但整体利润空间下降了，不像国内很多城市民宿，没有明确的规则，但可能能赚到钱。

跨国投资的难度，日本民宿相关 策之复杂、商业效率之低都超出想象。

——引用自《投资日本民宿的华人，都不得已被推上了*桌｜凤旅观察》

除了民宿业，仍处于奥运周期中的东京房地产，虽然一手公寓的平均单价还在小幅上涨，但是整体前景或许也很微妙。

不动产经济研究所的调查认为，今年1月1日的公示地价，还看不出新冠疫情的影响。

但当疫情过后，东京地区的住宅价格，预估不会再持续上涨。

从市场数据来看，

在一手房市场，新建公寓数量大幅减少，与上年度（年）相比，单套平均总价为万日元，比上年度下跌6%，均价则上涨2.7%。

在二手房市场，公寓价格下跌4.5%，独栋价格下跌12.5%。这是自年1月以来，公寓价格经历连续15个月上涨之后的首次下跌。

由此可见，无论有没有疫情这种黑天鹅事件，个人对日本的房地产投资，都必须慎重再慎重。毕竟，不了解相关法律法规，不了解别国的行事规则，不了解当地市场情况，盲目跟风，贸贸然一脚下去，只能是一个大坑。

自然，也可以考虑常驻当地，但语言、文化、生活、人际关系等等，随着年龄的增长，还有婚姻、就学、养老等等，都不是那么简单可以解决的问题，需要莫大的勇气跟决心。

只是为了一两套房子投资，还是不了吧……

1、日文图文资料来自网络。

2、投资日本民宿的华人，都不得已被推上了*桌｜凤旅观察。